👉 부린이를 위한 부동산 대출 용어 정리

📚 목차

1. 부동산 대출, 왜 중요한가?
2. DTI (총부채상환비율)란?
3. DSR (총부채원리금상환비율)이란?
4. LTV (주택담보대출비율)와 DTI, DSR 차이
5. 대출 심사 시 주요 고려 사항
6. 부동산 초보자를 위한 팁과 사례

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1. 부동산 대출, 왜 중요한가?

부동산 매매나 전세 계약을 준비할 때 가장 중요한 요소는 대출 한도와 조건입니다. 특히 정부의 대출 규제는 매매 가능 여부를 결정하는 중요한 요소가 되죠.
DTI와 DSR은 대출 심사 시 필수로 확인해야 할 항목입니다. 초보 부동산 투자자(부린이)라면 반드시 이해하고 넘어가야 할 핵심 용어입니다.

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2. DTI (총부채상환비율)란?

🔹 개념:

• DTI (Debt to Income)는 연소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율입니다.
• 쉽게 말해, 내 소득 대비 얼마나 많은 대출을 갚고 있는지를 측정하는 지표입니다.

🔹 계산식:

DTI(%) = (대출 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100  

예를 들어 연소득이 5,000만 원이고, 연간 대출 상환액이 1,500만 원이라면 DTI는 30%입니다.

TIP: 정부는 부동산 시장 안정을 위해 DTI 비율을 40~50%로 제한하고 있습니다.

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3. DSR (총부채원리금상환비율)이란?

🔹 개념:

• DSR (Debt Service Ratio)는 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다.
• DTI와 달리 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출을 포함해 계산합니다.
• 실질적인 부채 부담률을 측정하는 기준으로, 최근 대출 규제에서 가장 중요한 지표로 떠오르고 있습니다.

🔹 계산식:

DSR(%) = (모든 대출 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100  

예를 들어, 주택담보대출, 신용대출 등으로 연간 2,000만 원을 상환하고 연소득이 5,000만 원이라면 DSR은 40%입니다.

TIP: DSR 40%가 초과되면 추가 대출이 어렵습니다.

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4. LTV (주택담보대출비율)와 DTI, DSR 차이

• LTV는 부동산 담보 가치에 대한 대출 한도 비율을 말합니다.
• DTI와 DSR은 소득 기반 대출 상환 능력을 판단하는 지표입니다.

구분	LTV	DTI	DSR
기준	담보 가치	소득 대비 대출 상환액	모든 부채 대비 소득 비율
범위	주택담보대출만 포함	주택담보대출만 포함	모든 금융권 대출 포함
규제 비율	40~70%	40~50%	40% 이하

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5. 대출 심사 시 주요 고려 사항

1. 신용등급: 대출 이자율에 직접적인 영향을 미칩니다.
2. 소득 안정성: 소득 증빙이 어려우면 DTI/DSR 관리가 어려워집니다.
3. 기존 대출 상태: 기존 대출이 많으면 추가 대출이 어려워집니다.

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6. 부동산 초보자를 위한 팁과 사례

💡 실제 사례:

• A씨는 연소득 4,000만 원, 기존 주택담보대출이 1억 원이었습니다.
• DTI 40% 제한으로 인해 추가로 1,000만 원 이상 대출이 불가했습니다.
• DSR 30%로 맞춰 카드론 일부를 상환하고, 신용대출을 조정해 DSR 기준을 충족시켰습니다.

부린이 TIP:

• 대출 전, 자신의 연간 소득과 기존 대출 현황을 꼼꼼히 분석하세요.
• 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출을 고려해 DSR을 낮추는 전략이 필요합니다.